Agences immobilières, administrateurs de biens, syndics de copropriété : tous sont tenus d’obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Un contrôle de la DGCCRF peut déboucher sur une saisine de la Commission nationale des sanctions, qui dispose de pouvoirs étendus, jusqu’à l’interdiction d’exercer. Quels manquements sont poursuivis, comment se déroule la procédure et comment s’y préparer ?
Qui est concerné
L’article L. 561-2, 8° du Code monétaire et financier soumet aux obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LCB-FT) les professionnels de l’immobilier, personnes physiques ou morales, qui réalisent des opérations sur le bien d’autrui : achat, vente, recherche, échange, location ou sous-location, saisonnière ou non, nue ou meublée.
Concrètement, la Commission nationale des sanctions (CNS) est compétente à l’égard des intermédiaires exerçant les activités réglementées par la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970. Son champ a été étendu par l’ordonnance du 1er décembre 2016, transposant la quatrième directive anti-blanchiment, pour couvrir l’intermédiation en matière de location et plus seulement de vente. Les syndics de copropriété relèvent également de sa compétence depuis la loi Alur du 24 mars 2014.
La CNS est une autorité administrative indépendante placée auprès du ministre de l’Économie, régie par les articles L. 561-38 et suivants et R. 561-43 et suivants du Code monétaire et financier. Elle est principalement saisie par le ministre à la suite d’un contrôle sur place réalisé par les agents de la DGCCRF.
Les manquements les plus souvent sanctionnés
Les données publiées par la CNS pour 2021 font ressortir quatre obligations principalement sanctionnées. Les trois premières relèvent du contrôle de la clientèle et représentent chacune près d’un quart des manquements relevés.
La première est l’identification et la vérification de l’identité des clients et des bénéficiaires effectifs (C. mon. fin., art. L. 561-5 et R. 561-5 et s.). Le professionnel demande généralement la pièce d’identité de son mandant. L’erreur fréquente consiste à omettre le tiers au mandat, acquéreur ou vendeur selon le cas. Pour une société, il faut obtenir un extrait de registre officiel de moins de trois mois et identifier le bénéficiaire effectif au sens de l’article L. 561-2-2, ce que les professionnels peinent souvent à justifier lors du contrôle. La CNS écarte de manière répétée deux justifications : la connaissance personnelle des parties (relation d’affaires ancienne, proximité, lien familial) et le fait d’avoir laissé ce contrôle au notaire chargé de la vente.
La deuxième est l’absence de classification des risques (C. mon. fin., art. L. 561-4-1 et L. 561-32). L’agence doit disposer d’une procédure interne écrite et d’une cartographie des risques adaptée à sa propre activité : localisation, taille, type d’opérations, profil et origine de la clientèle. Elle doit permettre de graduer le risque de chaque relation. Selon les décisions de la CNS, un document générique fourni par un réseau ou un syndicat professionnel ne suffit pas.
La troisième concerne le recueil d’informations sur l’objet et la nature de la relation d’affaires et la vigilance constante (C. mon. fin., art. L. 561-5-1, L. 561-6 et R. 561-12). Cette obligation s’applique au vendeur comme à l’acquéreur, que l’opération soit financée ou non par un emprunt. Le professionnel doit recueillir lui-même des informations sur l’origine des fonds et le patrimoine de l’acquéreur. Les clients sont souvent réticents à les communiquer. L’obligation étant de moyens, la clé est de conserver la trace des diligences accomplies et des demandes restées sans réponse.
La quatrième est la formation du personnel (C. mon. fin., art. L. 561-34). Elle concerne les salariés, les dirigeants et les agents commerciaux. L’adhésion à un syndicat qui diffuse une documentation sur le sujet ne remplace pas une formation effectivement délivrée.
Une procédure contradictoire qui se joue dès le contrôle
Devant la CNS, la procédure est écrite et contradictoire (C. mon. fin., art. R. 561-47 et R. 561-48). La personne mise en cause peut produire tout élément à décharge. Mais la commission statue au vu du dossier transmis par la DGCCRF, et deux pièces y pèsent lourd : le questionnaire rempli lors du contrôle sur place, destiné à évaluer le niveau de connaissance du professionnel, et le procès-verbal qui consigne les manquements constatés.
Ces pièces posent difficulté : des réponses au questionnaire seraient parfois rédigées par les agents eux-mêmes, et rien n’indique au contrôlé que leur contenu pourra fonder une sanction. Des professionnels signent ainsi un procès-verbal sans en mesurer la portée. La question du respect des droits de la défense au stade du contrôle, au regard de l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme, est discutée. Dans la pratique observée, la CNS ne s’est pas prononcée sur ces critiques, ce qui renvoie le débat au juge administratif, devant lequel ses décisions peuvent faire l’objet d’un recours de pleine juridiction (C. mon. fin., art. L. 561-43).
Le premier moment décisif est donc le contrôle lui-même. Relire le procès-verbal avant de le signer et y faire porter ses observations conditionnent la défense ultérieure.
L’éventail des sanctions et leur modulation
L’article L. 561-40 du Code monétaire et financier permet à la CNS de prononcer un avertissement, un blâme, une interdiction temporaire d’exercer l’activité ou des responsabilités dirigeantes pour cinq ans au plus (éventuellement assortie du sursis), ou le retrait de la carte professionnelle. Elle peut y ajouter, ou leur substituer, une sanction pécuniaire pouvant atteindre cinq millions d’euros ou, si l’avantage retiré du manquement peut être déterminé, le double de cet avantage.
Le texte ne vise pas que l’entreprise. Les dirigeants, ainsi que les salariés, préposés ou personnes agissant pour son compte, peuvent être sanctionnés personnellement en raison de leur implication dans les manquements.
La sanction est fixée en fonction de la gravité et de la durée des manquements, du degré de responsabilité de leur auteur, de sa situation financière, des gains obtenus ou des pertes évitées, de sa coopération pendant le contrôle et la procédure, de ses antécédents et, le cas échéant, du préjudice subi par des tiers. La CNS tient compte des mesures correctives prises après le contrôle et attend une mise en conformité immédiate, avant même l’audience. Elle veille aussi à la proportionnalité au regard des ressources de la société et de son dirigeant.
Il reste que l’interdiction temporaire d’exercer n’est pas une sanction rare : elle représentait plus de 38 % des sanctions prononcées en 2021, contre environ 6 % pour le blâme.
Enfin, la décision peut être publiée aux frais de la personne sanctionnée. Le texte en vigueur pose le principe d’une publication nominative, l’anonymat étant réservé à certaines hypothèses, notamment lorsqu’une publication nominative causerait un préjudice disproportionné établi par des éléments objectifs. La pratique de la commission a longtemps privilégié l’anonymisation.
Conduite à tenir et prévention
La CNS a elle-même indiqué que le premier acte de mise en conformité consiste à dresser une cartographie des risques propre à l’activité et à mettre en place un protocole d’évaluation et de gestion de ces risques, connu et appliqué par les collaborateurs. À partir des manquements les plus fréquents, un dispositif LCB-FT défendable repose sur quelques éléments :
- une procédure interne écrite et une cartographie des risques propres à l’agence, mises à jour, plutôt qu’un modèle générique ;
- des fiches d’identification complètes et datées pour chaque partie à l’opération, y compris le tiers au mandat, avec l’identification documentée du bénéficiaire effectif des personnes morales ;
- un recueil formalisé d’informations sur l’origine des fonds, avec la trace des demandes et des refus ;
- une formation effective et renouvelée des salariés, dirigeants et agents commerciaux, dont le contenu et les feuilles de présence sont conservés.
En cas de contrôle, la priorité est de ne pas laisser se figer un dossier défavorable : relire et annoter le procès-verbal, puis engager sans attendre les mesures correctives, documentées, qui pourront être produites devant la commission. La défense écrite permet ensuite de discuter la matérialité des griefs, la régularité du contrôle et la proportionnalité de la sanction.
Ce qu’il faut retenir
Les professionnels de l’immobilier sont exposés à des sanctions administratives lourdes pour des manquements souvent formels : défaut d’identification du tiers au mandat, absence de cartographie des risques, informations insuffisantes sur l’origine des fonds, formation non justifiée. La procédure devant la CNS est contradictoire, mais elle repose largement sur les pièces établies lors du contrôle. La meilleure protection reste un dispositif documenté avant tout contrôle et, si une procédure est engagée, une mise en conformité rapide et démontrable.
Références
C. mon. fin., art. L. 561-2, L. 561-2-2, L. 561-4-1, L. 561-5, L. 561-5-1, L. 561-6, L. 561-32, L. 561-34, L. 561-38 et s., L. 561-40 et L. 561-43.
C. mon. fin., art. R. 561-5 et s., R. 561-12, R. 561-47 et R. 561-48.
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi « Hoguet »).
Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi « Alur »).
Ord. n° 2016-1635 du 1er décembre 2016 et décret n° 2018-284 du 18 avril 2018.
